ЗЕМЕЛЬНЫЕ ВОПРОСЫ И СПОРЫ Земля – наиболее ценный объект недвижимости. В связи с этим по поводу владения, пользования и распоряжения земельными участками часто возникают конфликты и споры. Нередко земельные споры вызваны неправильной регистрацией права собственности на землю. Любое несоответствие или неточность в оформлении документации может привести к оспариванию прав собственности на земельный участок. Поэтому уже на данном этапе получение квалифицированной юридической помощи поможет избежать неприятностей в будущем. Еще одна причина, по которой возникают земельные споры – захват чужих участков или их части, использование не по назначению арендованной земли, нарушение права ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитута), нанесение ущерба, по неосторожности или умышленно, другим участникам земельных правоотношений. Причин для конфликтов с участием землепользователей, очень много, и, согласно ст. 64 Земельного кодекса РФ, решаются они в судебном порядке. Гражданину самостоятельно очень трудно отстаивать свою правоту в суде, так как он не знает всех юридических тонкостей, известных профессионалам, а иногда неграмотными действиями он может навредить самому себе. В разрешении земельных споров трудно обойтись без грамотного юриста, который, изучив всю документацию, поможет правильно составить исковое заявление и представит ваши интересы в суде.

Земельные вопросы и споры включают в себя:

• Приватизацию земельных участков;
• Защиту права собственности от посягательств третьих лиц;
• Захват земельного участка, в том числе частичный;
• Прекращения права пользования земельным участком;
• Предоставление земельного участка для строительства;
• Получение разрешения на строительство и ввод объекта в эксплуатацию;
• Аренду земельных участков (получение, прекращение, расторжение)
• Переоформление права на земельный участок;
• Порядок установления сервитута;
• Определение порядка пользования земельным участком;
• Споры о дарении земельного участка;
• Раздел земельного участка;
• Признание недействительными сделок с землей и другие дела.

Ни для кого не секрет, что сегодняшнее законодательство является переходным от одной системы земельных отношений к другой системе, более новой. Поэтому еще недостаточно четко прописаны механизмы отношений между правообладателем, пользователем недвижимости и государством. Недостатки в отношениях и порождают массу вопросов и земельных споров, в том числе.

Достаточно часто пользователям земельных участков приходится сталкиваться с отказами государственных органов в приватизации земли (перевод из аренды в собственность, выкуп в собственность у государства, оформление в собственность бесплатно под строением). Для многих пользователей отказы государственных органов являются ударом по «карману». Дело в том, что любой государственный орган власти, правомочный заключать договора на передачу земельных участков в собственность, не заинтересован в этом. Для государственных органов интереснее было бы заключить договор аренды и получать по нему арендные платежи за пользование объектом недвижимого имущества.

С помощью юристов по земельным вопросам нашего Агентства вышеуказанные споры будут решены и найден оптимальный вариант оформления права собственности. Для решения Вашего вопроса достаточно позвонить по телефонам 346-59-79, 8-961-771-97-93

Особо хочется остановиться на узаконении "самовольных построек"

 

По общему правилу, самовольное строение - это объект, возведенный без получения соответствующего разрешения. Реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, также требуют получения разрешения на строительство. Поэтому осуществление какой-либо пристройки или надстройки к ранее возведенному объекту является реконструкцией, а значит, такой объект может быть признан самовольной постройкой. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает право собственности на нее. Она не является объектом гражданских прав и соответственно не может быть предметом гражданско-правовой сделки (купли-продажи, дарения, аренды, ипотеки и т. д.). В настоящее время существует несколько способов приобретения права собственности на самовольные постройки. При строительстве индивидуального жилого дома или садового домика— в соответствии с законом «О дачной амнистии», не требуется получать разрешение на строительство, а можно зарегистрировать дом по техпаспорту БТИ или декларации. Прочие объекты. Существует 2 варианта — либо получать разрешение на строительство (реконструкцию), потом акт ввода в эксплуатацию, либо в судебном порядке. Оформление в судебном порядке возможно при наличии одновременно нескольких условий: земельный участок должен находится в собственности (либо на праве бессрочного пользования, либо пожизненно наследуемого владения); постройка соответствует строительным, санитарным, противопожарным правилам. сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо не создает угрозу жизни и здоровью граждан. судебная практика дополнила указанный перечень обязательным требованием — лицо, желающее узаконить самовольно возведенное строение должно предпринять меры для ее легализации в установленном законом порядке, т. е. получить разрешение на строительство и акт сдачи в эксплуатацию. Несмотря на указанные сложности по приобретению прав на самовольно возведенные строения — есть правовые механизмы и способы их оформления.

Наше Юридическое агентство готово предложить следующие консультационные и организационно-правовые услуги по вопросам  легализации прав собственности на самовольные постройки объектов недвижимости:

• Консультация по всем правовым вопросам, которые связаны с новым строительством или реконструкцией объектов недвижимости.
• Квалифицированная юридическая экспертиза по правовым статусам объектов самовольных построек и всех возможных методов их дальнейшей легализации.
• Разработка схем легализации объектов самовольных построек.
• Легализация самовольной постройки в административном порядке через органы местной исполнительной власти.
• Защита физических и юридических лиц в суде по искам о сносе самовольной постройки.
• Представление интересов физических и юридических лиц в различных органах государственного и местного управления по вопросам получения градостроительных планов земельных участков.
• Представление интересов физических и юридических лиц в судебных инстанциях по вопросам признания прав собственности на самовольные постройки.

ПРИВАТИЗАЦИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ

Приватизация земельных участков - процедура оформления документов, подтверждающих право собственности на земельный участок.
В законодательстве Российской Федерации принято разделять земельные участки по категориям и видам разрешенного использования. В зависимости от категории и вида разрешенного использования, приватизация может быть платной или бесплатной.

Бесплатная приватизация земли.

Бесплатная приватизация земельных участков в собственность стала возможна после принятия Федерального закона от 30 июня 2006 года № 93-ФЗ « О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества», который в народе окрестили законом «О дачной амнистии». Закон "О дачной амнистии" установил правила бесплатной передачи земельных участков (бесплатной приватизации) в собственность при условии, что они предоставлены в пользование до определенного момента (до 2001 года, до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации). Бесплатная приватизация земли возможна только для земельных участков следующего разрешенного использования: ведения личного подсобного хозяйства, дачного строительства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства. Получить право собственности на указанные выше земельные участки - просто, достаточно зарегистрировать на них права в территориальных отделах Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр). Данные отделы имеются в каждом районе.

Сегодня бесплатная приватизация земельного участка в собственность не требует специального решения органа государственной власти или местного самоуправления о предоставлении земельного участка в собственность. Для регистрации достаточно предоставить всего два документа: кадастровый паспорт и документ, подтверждающий факт выделения земельного участка. В исключительных случаях, в соответствии с федеральным законом на предоставление участка в собственность может быть наложен запрет. Под такой запрет попадают земельные участки, находящиеся на территориях особых зон (зоны особо охраняемых территорий, лесные угодия и т.д.). Документальным подтверждением запрета является мотивированный отказ в регистрации.
Если в документе, подтверждающем выделение земельного участка, не прописан вид разрешенного использования, - тогда вы обязаны получить отдельный документ, определяющий этот вид. Этим документом может служить специальное постановление Администрации того района, где расположен земельный участок.

Законодательством установлено, что государственная регистрация права собственности на указанные выше земельные участки осуществляется в соответствии со ст.25.2 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Следует подчеркнуть, что бесплатная приватизация участка возможна только для физических лиц и если земельный участок предоставлен до 2001 год (до вступления в силу Земельного кодекса).

Платная приватизация земли

К участкам, на которые не распространяется бесплатная приватизация земли, относятся те, которые были предоставлены гражданам после 2001 года, а также земельные участки, предоставленные юридическим лицам на ином праве. Также сюда относятся земельные участки, не входящие в список по «дачной амнистии», такие как: земельные участки, предоставленные фермерским хозяйствам; участки для сельхозпроизводства; земли промышленности; земли энергетики и другие. В этот список входят также земельные участки, на которые не установлена категория или вид разрешенного использования.
Для приватизации указанных земель требуется отдельное постановление или специальное решение органов власти. Законодательство также установило, что приватизацию застроенных земельных участков возможно осуществить одновременно с приватизацией зданий и сооружений. Приватизировать можно земельные участки, находящиеся только в государственной или муниципальной собственности. И, следовательно, решение о приватизации будет принимать собственник в лице Федерального агентства по управлению федеральным имуществом, его территориальные органы, либо местная администрация (если земельный участок находится в муниципальной собственности).
Платная приватизация земли подразумевает выкуп земли у собственника, а собственниками земельных участков выступают муниципальные и государственные органы власти.

Приватизация земли в садовых, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан осуществляется на основании Федерального закона от 15.04.1998 года № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» и только в двух случаях:

1. при первичном предоставлении земли в собственность;
2. при перерегистрации в собственность предоставленного ранее земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Запрета на приватизацию земли в данном случае не существует, за исключением установленного Федеральными законами, при котором землю нельзя приватизировать в собственность. В частности, в частную собственность не могут быть предоставлены земельные участки, изъятые из оборота, занятые объектами федеральной собственности, субъектов РФ и органов местного самоуправления. К ним относятся природные заповедники, национальные парки, особо ценные объекты культурного наследия; здания, строения и сооружения, с размещенными в них Вооруженными силами РФ, другие земельные участки.

Федеральный закон от 15.04.1998 года № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» предусматривает два способа приватизации земли, занятой садовыми, огородными и дачными некоммерческими товариществами: коллективный и индивидуальный.

Коллективная приватизация земли проходит в несколько стадий и в следующей последовательности:

- На первой стадии созывается общее собрание членов СНТ и большинством голосов принимается решение о приобретении прав на землю общего пользования. Решением общего собрания может быть принято решение о приватизации земли общего пользования в собственность объединения как юридического лица или как общая совместная собственность его членов.

- На второй стадии происходит сбор и подготовка необходимых документов. Межевание земельных участков, постановка земельных участков на кадастровый учет, получение кадастровых паспортов.

- На третьей стадии общее собрание либо правление СНТ рассматривает, подготовленные материалы, о приватизации земли принимает решение о ходатайстве перед соответствующим органом местного самоуправления о передаче или закреплении в собственность земель общего пользования за объединением, а отдельных участков - за конкретными гражданами или их супругами.

- На четвертой стадии уполномоченное лицо, действующее от имени садового некоммерческого товарищества, подает заявление о приватизации земли в орган местного самоуправления.

- На пятой стадии орган местного самоуправления принимает решение о приватизации земли в течение месяца со дня подачи соответствующего заявления. Это решение является основанием для выдачи свидетельств о государственной регистрации права собственности на землю гражданам и товариществу.

Представлять интересы граждан и садоводческого товарищества при приватизации земли может любой член садоводческого объединения или уполномоченное лицо на основании нотариально удостоверенной доверенности.

Процедура приватизации земли в садоводческом некоммерческом товариществе может быть бесплатной или платной, например, в том случае, если земельный участок, находящийся в пользовании членов СНТ, выдан в аренду или временное пользование на определенный срок. Платная приватизация земли подразумевает под собой выкуп земельного участка у государства или муниципалитета по кратной ставке налога, установленной в населенном пункте, где расположен данный земельный участок.

При отказе в приватизации земельных участков необходимо обращаться в суд об оспаривании действий местных административных органов.

В соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации, собственники жилых строений, расположенных на земельных участках государственной или муниципальной собственности, обладают исключительным правом на приватизацию земли под частным домом.

Для приватизации земли под частным домом граждане должны обратиться с заявлением в орган местного самоуправления с приложением кадастрового паспорта на земельный участок. Местная администрация должна принять решение о выделении земельного участка в собственность бесплатно в течение двух недель, то есть перерегистрировать данный земельный участок. В случае отказа в перерегистрации, администрация должна направить заявителю проект договора купли-продажи данного земельного участка и предложить заявителю заключить данный договор.

Земельный кодекс предусматривает предоставление гражданам земельных участков в собственность бесплатно в следующих случаях:

- при наличии у заявителя права постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения;

- при наличии у заявителя земельного участка под частным домом в фактическом пользовании, но не оформленного, и приобретенного до вступления в силу Федерального закона № 137 от 25.10.2001 г. «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»; приватизация земли

- в случае получения новых земельных участков взамен изъятых для государственных и муниципальных нужд;

- в случае если заявитель является домовладельцем помещения в существующей застройке в кондоминиуме;

Срок давности для приватизации земли, ранее выделенного для пожизненного владения или бессрочного пользования, отсутствует.

Дополнительными законами, регламентирующими безвозмездное получение земельных участков, являются:

- «О статусе военнослужащих» от 27.05.1998 г. № 76-ФЗ;

- «О статусе Героев Советского Союза, Героев Российской Федерации и полных кавалеров ордена Славы» от 15.01.1993 г. № 4301-1 - под строительство индивидуальных жилых домов, дач, под садово-огородные и личные подсобные хозяйства в размерах, устанавливаемых в соответствии с законодательством субъектов РФ; приватизация земли

- «О ветеранах» от 12.01.1995 г. № 5-ФЗ;

- «О предоставлении социальных гарантий Героям Социалистического Труда и полным кавалерам ордена Трудовой Славы» от 9.01.1997 г. № 5-ФЗ;

- «О дополнительных гарантиях по социальной защите детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей» от 21.12.1996 г. № 159-ФЗ;

- Положение о службе в органах внутренних дел Российской Федерации, утвержденное Постановлением Верховного Совета РФ от 23.12.1992 г. № 4202-1.

- Законодательство субъектов Российской Федерации (республик, краев, областей).

Если Федеральное или региональное законодательство не предусматривает иное, то земельные участки бесплатно выделяются органами местного самоуправления. Решение (постановление или распоряжение) органа местного самоуправления является основным документом для государственной регистрации права собственности.

К сожалению, практика работы с местными органами самоуправления бывает такова, что гражданин, обратившийся за получением необходимого документа о бесплатной приватизации, получает отказ. В этом случае приходится прибегать к единственному законному решению данного вопроса - обращению в суд с исковым заявлением о признании права собственности на земельный участок.

В соответствии со статьей 98 Гражданско-процессуального Кодекса РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. А в соответствии со статьей 100 Гражданско-процессуального Кодекса стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Мы рады вас видеть у нас в офисе по адресу: г. Екатеринбург, ул. Белореченская, 10, офис 32, 2 этаж, либо по телефонам: 346-59-79, 8-961-771-97-93.